Początek 2026 r.: indeksy Cenatorium w górę, a rynek mieszkań pozostaje w fazie stabilizacji
Na starcie 2026 r. w polskich miastach odnotowano wzrost cen mieszkań, a głównym czynnikiem miały być rosnące oczekiwania sprzedających lokale z rynku wtórnego – wynika z danych Bankier.pl przekazanych przez Cenatorium. Eksperci zwracają jednocześnie uwagę, że po okresie silnych zwyżek rynek nadal przechodzi etap stabilizacji, choć w kolejnych miesiącach możliwa jest większa ostrożność wśród osób rozważających finansowanie zakupu kredytem.
Styczniowy odczyt indeksu pokazującego kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce wyniósł 118,35 pkt – podaje Cenatorium. W porównaniu z poprzednim miesiącem oznaczało to wzrost o 0,95 pkt, a względem stycznia 2025 r. wynik był wyższy o 2,92 pkt. Zbliżone tempo wzrostu zanotowano także dla największych rynków (poza Warszawą), czyli: Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Gdańska i Gdyni. W tej grupie indeks doszedł do rekordowego poziomu 132,89 pkt, co oznaczało wzrost o 0,98 pkt m/m. Jednocześnie był to najsilniejszy miesięczny ruch od lutego 2024 r.
Z monitoringu Cenatorium wynika, że za podbicie indeksu (a więc także za prognozowany wzrost cen) w największym stopniu odpowiada drożejąca wycena mieszkań z drugiej ręki. Miesięczne podwyżki stawek odnotowano we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku oraz Gdyni, natomiast jedynie w Poznaniu pojawił się niewielki spadek. Równolegle w Poznaniu, a także w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, obserwowano obniżenie wycen mieszkań nowych.
Wątek kredytowy pozostaje istotnym elementem obrazu rynku, przy czym – jak wskazuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium – początek roku to czas stabilizacji i „urealnienia” oczekiwań cenowych. Według niej impulsem zwiększającym aktywność rynkową była kolejna redukcja stóp procentowych: spadek stopy referencyjnej do 3,75 proc. przełożył się na zauważalną poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Skutkiem ma być zarówno większa liczba zapytań o kredyty hipoteczne, jak i rosnąca liczba uruchamianych finansowań.
Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w styczniu w Polsce udzielono 21,5 tys. kredytów mieszkaniowych (+30,3 proc. r/r), a w lutym 23,4 tys. (+53,9 proc. r/r). Jednocześnie szacunki wskazują, że około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków. Mimo tego początek 2026 r. przyniósł ożywienie, a zarówno w styczniu, jak i w lutym liczba zaciągniętych hipotek była większa niż dwa lata wcześniej, gdy domykano rozliczanie wniosków składanych w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
O zróżnicowaniu sytuacji w kraju przypomina Tomasz Błeszyński, doradca działający na rynku nieruchomości, wskazując na różnice regionalne. W jego ocenie w miastach średniej wielkości spadki cen przebiegają nieco szybciej, natomiast w metropoliach z wysokim popytem poziomy cen pozostają stabilniejsze, co ma odzwierciedlać utrzymujące się zainteresowanie lokalizacjami atrakcyjnymi inwestycyjnie.
Inny obraz pojawia się po stronie podaży ofertowej. W przypadku ogłoszeń sprzedaży mieszkań widoczny jest trend przeciwny: mimo że w porównaniu dwuletnim ofert jest nadal wyraźnie więcej, to w ostatnich dwunastu miesiącach ich liczba zaczęła spadać. Jak zauważa Barbara Bugaj, choć rynek wciąż funkcjonuje przy wysokiej podaży, pojawiają się pierwsze oznaki słabnięcia wcześniejszego „szczytu” oferty. W zestawieniu ze styczniem 2024 r. skala dostępnych ogłoszeń nadal jest wysoka: w Warszawie wzrost wyniósł 47 proc., w Krakowie 35 proc., a w Gdańsku 19 proc. Jednocześnie w ujęciu rocznym tendencja zaczęła się odwracać – we Wrocławiu liczba ofert spadła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 13 proc., w Poznaniu i Krakowie o blisko 9 proc., w Warszawie o 5 proc., a w Łodzi o 2 proc. Bugaj dodaje, że rynek pracuje na umiarkowanych obrotach, oczekując kolejnej obniżki stóp do prognozowanych 3,5 proc.
W tekście zwrócono jednak uwagę, że przy konflikcie na Bliskim Wschodzie i oczekiwanym wzroście inflacji osiągnięcie takiego poziomu stóp może być trudne, a tego typu sygnały mają płynąć także z Rady Polityki Pieniężnej. Przywołano wypowiedź Joanny Tyrowicz, członkini RPP, która niedawno wskazywała, że na obecnym etapie odpowiedni poziom stopy procentowej to 4,75 proc.
Z perspektywy rynku pośrednictwa możliwa jest większa ostrożność po stronie klientów kredytowych. Dariusz Górski, pośrednik z Masterhouse Nieruchomości Poznań, ocenia, że w najbliższych miesiącach osoby szukające własnego „M” z kredytem mogą podejmować decyzje bardziej zachowawczo. Wskazuje przy tym również na wpływ sytuacji na rynku pracy: stopa bezrobocia rejestrowanego wzrosła w ciągu roku z 5,1 do 5,7 proc. Choć – jak zaznacza – nie jest to poziom alarmowy, sam kierunek zmian ma oddziaływać na nastroje społeczne oraz poczucie bezpieczeństwa finansowego gospodarstw domowych, przez co decyzje zakupowe częściej są odsuwane w czasie, a kredyt hipoteczny jako zobowiązanie długoterminowe wymaga większej rozwagi.
W części dotyczącej Warszawy wskazano, że w styczniu Cenatorium odnotowało również wyraźny wzrost – do 132,89 pkt (+0,91 pkt r/r) – odczytu indeksu opisującego sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym. Zaznaczono, że stało się to mimo spadków średnich cen ofertowych, które miały miejsc
Podsumowując, dane Cenatorium i BIK wskazują na wzrost indeksów i ożywienie akcji kredytowej na początku 2026 r., przy istotnym udziale refinansowań. Jednocześnie w wybranych miastach widać zmiany po stronie podaży ofert, a w tle pozostają oczekiwania dotyczące dalszych decyzji w sprawie stóp procentowych oraz czynniki wpływające na ostrożność kredytobiorców.