POLSTR zastępuje WIBOR w kolejnych kredytach hipotecznych
Następny bank wycofał kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu wyznaczanym na podstawie WIBOR-u. W ich miejsce wprowadził finansowanie zakupu mieszkania powiązane ze wskaźnikiem POLSTR 1M. Ponieważ POLSTR znajduje się obecnie wyraźnie poniżej WIBOR-u, można oczekiwać niższego kosztu kredytu. Pozostaje jednak sprawdzić, czy zmiana wskaźnika rzeczywiście przekłada się na ofertę dla kredytobiorcy, czy też jej wpływ ogranicza sposób ustalania bankowej marży.
Na rynku kredytów mieszkaniowych trwa zmiana wskaźnika referencyjnego: kolejne banki zapowiadają rezygnację z produktów opartych na WIBOR-ze na rzecz POLSTR. Podstawowa różnica dotyczy okresu, do którego odnoszą się oba wskaźniki. WIBOR uwzględniał oczekiwania banków co do przyszłego oprocentowania pieniądza, związane z pożyczkami na trzy miesiące. POLSTR odzwierciedla jego bieżącą cenę, wynikającą z transakcji jednodniowych.
Zobacz również: przegląd firm pomagających inwestować oszczędności, wraz z pytaniami o wybór podmiotu i ocenę wiarygodności brokera [POWERED BY SAXO BANK]; materiał o zakupie, wynajmie i leasingu samochodu oraz o traktowaniu auta jako usługi zamiast własności [POWERED BY BNP PARIBAS]; omówienie pięciu błędów początkujących inwestorów i sposobów ich unikania, oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Wprowadzenie POLSTR nie usuwa wszystkich trudności związanych ze zrozumieniem oprocentowania. WIBOR bywał krytykowany za to, że reagował na przewidywane zdarzenia, które nie musiały nastąpić. W przypadku POLSTR zastrzeżenia może budzić większa zmienność. Ustalenie, skąd bierze się wartość podawana na dany dzień, również jest skomplikowane: POLSTR jest stopą składaną, tworzoną na podstawie pojedynczych odczytów. Samodzielne sprawdzenie poprawności jego wyliczenia byłoby więc bardzo trudne.
Impuls do zastąpienia WIBOR-u wiązał się z działaniami byłego premiera Mateusza Morawieckiego i obawą o reakcję społeczną na szybko rosnące raty, widoczne jeszcze przed wzrostem stóp procentowych. W okresie podwyżek ceny pieniądza raty kredytów o zmiennej stopie wzrosły nawet dwukrotnie. Sam WIBOR nie był jednak przyczyną tego wzrostu.
Kilka tygodni temu PKO BP jako pierwszy bank w Polsce zapowiedział detaliczne kredyty hipoteczne oparte na POLSTR. Wcześniej Bank Pekao wprowadził finansowanie powiązane z tym wskaźnikiem dla firm. Oba wydarzenia były opisywane w „Subiektywnie o Finansach”.
Niższa wartość nowego wskaźnika powinna, przynajmniej w teorii, obniżać oprocentowanie kredytów. POLSTR 1M pozostaje dziś o 0,2-0,3 punktu procentowego poniżej WIBOR 3M, co może częściowo wynikać z oczekiwań dotyczących podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach. W PKO BP po wprowadzeniu POLSTR kredyty ze zmiennym oprocentowaniem rzeczywiście potaniały.
Do banków zmieniających ofertę dołączył teraz Erste. Kilka dni temu poinformował, że od soboty zaprzestaje oferowania kredytów powiązanych z WIBOR 3M, którego ostatnie odczyty wynosiły 3,86%. Zastępuje je produktami opartymi na POLSTR 1M, mającym obecnie wartość 3,55%. Gdyby marża pozostała taka sama — przy założeniu, że stanowi wynagrodzenie banku — niższa stawka referencyjna powinna oznaczać niższe oprocentowanie całego kredytu. Towarzyszący analizie wykres pokazuje przebieg wartości WIBOR-u, oznaczonego żółtą linią, i POLSTR, oznaczonego niebieską linią, w ostatnich 12 miesiącach.
Porównanie stawek Erste wymaga odniesienia do symulacji dostępnej na stronie banku jeszcze w piątek. Dla kredytu na 400 000 zł, z 20-procentowym wkładem własnym i zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze, standardowa stawka wynosiła 7,4% dla osoby niebędącej klientem banku oraz 7,1% dla klienta mającego już z nim relację, na przykład konto osobiste. Były to poziomy wyjściowe, od których można było uzyskać rabaty według określonych zasad: 0,2 punktu procentowego za konto z miesięcznymi wpływami 3000 zł, 0,1 punktu za kartę kredytową z obrotami 500 zł miesięcznie i kolejne 0,1 punktu za ubezpieczenie mieszkania kupione w banku. Po zastosowaniu zniżek oprocentowanie mogło spaść do 6,7% rocznie, z możliwością dalszych negocjacji.
Dziś Erste podaje dla nowego klienta i kredytu o takich samych parametrach stawkę wyjściową 7,35%. Jest ona niższa od poprzedniej o 0,05 punktu procentowego, choć zastosowany w kredycie POLSTR znajduje się o 0,3 punktu procentowego poniżej wcześniejszego wskaźnika. W przedstawionym przykładzie obniżka oprocentowania kredytu jest zatem mniejsza niż różnica między wskaźnikami. Samo zastąpienie WIBOR-u przez POLSTR nie pokazuje jeszcze, o ile zmieni się całkowity koszt oferty.